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物业公司选聘业主大会

文章阐述了关于物业公司选聘业主大会，以及业主大会选举物业公司的流程的信息，欢迎批评指正。

简述信息一览：

1、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

2、如果业主人数少还无所谓，如果上千户居民，事事投票其工作量是无法想像的。并且合同是双方谈判的结果，可能要多个回合才能确定下来，每次都由业主投票也是不现实的。但是业委会应将合同草案向全体业主公布，并充分征求业主意见，在与物业公司正式签订合同以后，也要将正式合同向业主公示。

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3、小区的业主委员会是代表全体业主行使相关权利的自制组织，业主大会是全体业主决定某项行为的决定机构。居委会无权在未经业主大会同意的情况下私自代表全体业主与物业公司签订合同，所以居委会需要在征得业主大会同意的情况下与物业签订服务合同才有效。

4、业委会未经业主大会同意签订物业服务合同是无效的，业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主入住的时候，物业公司会要求业主签署《入住手册》或者《入住协议》。这就是合同性质的法律文件，具有法律效力。

5、根据民法典规定，业主大会有权选聘物业，达到法定人数比例即为合法、有效。业委会代表小区业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务企业签订的合同，对全体业主均有拘束力，无论该业主在业主大会上是否表态、是否同意或是反对。所以，业主大会有权续聘物业公司，该行为是合法的。

（图片来源网络，侵删）

6、性质不同。业委会是业主大会的执行机构，是代表全体业主利益的发声者，法律上暂时不承认它独立的法人资格，只能由业主大会授权；而物业公司作为企业具有独立的法人资格。与业主的关系不同。业委会成员是由业主竞选而来，同时也是业主代表；物业公司与业主只是基于《物业服务合同》而组成的合作关系。

1、不用三分之二，二分之一就可以。你们需要先征得二分之一的业主同意解聘老物业公司。还需要二分之一以上的人同意委托招投标公司或者你们直接组件的招投标小组来操办此事。与其以上的都能完成，成立业委会也就那些事。签选票的时候一并把业委会成立起来就行了。以上问题说的比较笼统。

2、”《浙江省物业管理条例》第三章就明确规定：“建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。”也就是说，在业委会成立前开发商可以，并且是应当聘请物业管理公司对其开发建设的小区进行管理，房屋买受人根据商品房销售合同中的有关条款的约定支付物业管理费。

3、没有成立业主委员会的话，就仍处于前期物业管理阶段。根据我国法律规定，在此阶段开发商有权委托物业管理公司进行物业管理。前物业服务合同到期，在没有成立业主大会时，物业公司可以与开发商续约。前期合同可以约定即使合同不到期只要业委会成立合同也可以中止。

4、小区没有成立业主委员会前，一般由开发商代行聘请物业管理公司进行物业管理，在业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理公司签订合同或变更合同条款。当然如业主认为合同损害了他的权益，可以***合同双方当事人。

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